汪成豪,王雯珺,崔啸,董纪昌.外资流动对我国房地产市场影响的分析[J].中国科学院院刊,2009,(1):46-51.
外资流动对我国房地产市场影响的分析
An Analysis of the Impact of Foreign Capital Flows on China’s Real Estate Market
外资流动对我国房地产市场影响的分析
An Analysis of the Impact of Foreign Capital Flows on China’s Real Estate Market
作者
汪成豪
中国科学院研究生院管理学院
Wang Chenghao
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
王雯珺
中国科学院研究生院管理学院
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
崔啸
中国科学院研究生院管理学院
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
董纪昌
中国科学院研究生院管理学院
Dong Jichang
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
中国科学院研究生院管理学院
Wang Chenghao
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
王雯珺
中国科学院研究生院管理学院
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
崔啸
中国科学院研究生院管理学院
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
董纪昌
中国科学院研究生院管理学院
Dong Jichang
School of Management, Graduate University of Chinese Academy of Sciences, 100080 Beijing
中文关键词
外资流动;房地产市场;预测
英文关键词
foreign capital flows;real estate market;forecast
中文摘要
2008年以来,受全球金融危机的影响,国外资本流入我国房地产市场的速度明显放缓。本文分析了外资流动的状况及其对我国房地产市场的影响,并利用截至2008年11月的相关统计数据,对未来房地产市场利用外资情况进行了预测,同时提出了相关的政策建议。
英文摘要
Since the beginning of 2008, affected by global financial crisis, the speed of foreign capital flows in China’s real estate market has been obviously slowed down.This paper analyzes the state of foreign capital flows in China and their impact on China’s real estate market.Furthermore, with the related statistic data up to November 2008, the authors provide a prediction of the foreign capital flows in China’s real estate market.Some related policy suggestions are also presented accordingly.
1 引言
2000年以后,房地产利用外资一直是我国房地产市场发展的重要动力。自上个世纪90年代以来,我国每年房地产市场吸收的FDI规模一直保持快速增长势头,从2000年的164.5亿元迅速上升至2007年的650亿元。然而,2008年以来受全球金融危机影响,国外资本流入我国房地产市场的速度明显放缓。前两个季度甚至有流出迹象,其中,2—4月房地产利用外资同比分别下降41.2%、19.6%、6.4%。
外资流动及其对宏观经济、房地产等方面的影响一直是受关注的问题,国内众多学者对此也进行过相关的研究[1-6],但大都具有数据的时效性等问题。本文首先对房地产市场外资流动现状进行了分析,探讨了外资流动对我国房地产市场的影响;然后采用计量方法对2009年房地产利用外资进行了预测和展望;最后提出了相应的政策建议。
2 外资流入、流出现状分析
2.1 外商直接投资现状
2008年随着次贷危机的蔓延和人民币汇率的升高,我国外商直接投资有了明显的变化,截至2008年9月份,外商投资新设立企业20 801家,累计同比下降26.25%;实际使用外资金额743.74亿美元,同比增长39.85%。这一数据表明外资直接投资更加集中,对新型产业和服务业愈发青睐。
但是,受全球宏观经济影响,资本流入放缓,致使国内许多小型制造业缺少资金支持,影响了我国经济发展的速度。
2.2 QFII投资现状
QFII是合格境外机构投资者的简称,它是最主要的一种利用资本市场引入外资的方式。自2002年QFII出现以后,由于人民币持续升值、QFII准入门槛不断降低以及QFII的高流动性特征等因素,QFII在我国发展迅猛,获得了很大的成功。可以说,相比PE(私募基金),QFII代表了外国大型机构对我国宏观经济的长期期望。
据《证券时报》统计,第3季度QFII增持16.21%,与券商、基金和保险公司相比,对市场前景较为乐观。从QFII新进和增持的公司来看,3季度QFII主要钟情类别也含有房地产版块。此外,证监会指出目前我国QFII并未出现大进大出,且外资机构申请QFII资格的热情也未减退。
2.3 热钱投资现状
2008年11月份,国家外汇管理局公布数据:2008年9月,外汇储备增长214 亿美元,小于贸易顺差(292 亿美元)与外商直接投资(66亿美元)的总和(358亿美元)。这显示了资本已经开始流出。国泰君安根据最新的外汇储备数据测算,自2008年6月份以来热钱已经出现流出迹象,并且6—9月的月流出金额都将超过100亿美元。
此现象说明个人以及小型机构对于我国市场的短期前景并不乐观,在次贷危机趋势明朗以前,不愿涉足新兴国家市场。然而一旦次贷危机得以缓和,并不排除大量热钱回流至我国市场的可能性。
2.4 外商投资房地产市场现状
目前,外商投资我国房地产市场的力度已被削弱。2008年9月,按房地产投资资金来源分类,利用外资同比增加14.9%;按房地产开发投资登记注册类型分类,外资企业同比增加26.9%。然而,外商投资房地产市场会有时间滞后,该数据并不能完全反映近期内外商的投资动态,很可能一份投资方案早在一年前就已做出决定。在此情况下,环比可以更好地判断外商投资的发展趋向。2008年第3季度,外商投资资金环比减少41.4%,且三个月份均有下降。如若年前投资资金无法及时反弹,外商投资我国房地产市场的力度恐被削弱。
另外,以上海地区为例。据上海官方楼市数据统计,2008年前3季度商品房总成交套数为92 869套,其中本地、外地、港澳台及外籍三类买家分别为68 058套、24 216套和595套。其中3万元/km2以上豪宅的成交量为2 800套,三类买家分别为1 648套、937套和215套。上年同期数据,成交总量是173 232套,三类买家分别是146 043套、25 580套和1 609套。其中3万元/km2以上豪宅成交1 304套,三类买家分别是819套、176套和289套。不难看出,不论商品房总量还是豪宅成交量,港澳台及外籍买家的下降幅度均遥遥领先。这也证明了国外炒家对中国楼市的热度已然骤降。
2.5 近期重大事件及成因分析
次贷危机爆发以来,国外各大机构多次对我国房地产市场进行资本的操作,方向不一,代表性事件主要包括:黑石重掷50亿人民币收购上海商用物业;美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金;新加坡太平星基金和德国SEB基金将高腾大厦重新包装后上市预租,并长期持有;大摩、花旗、仲盛等外资投行抛售在沪商业物业。近期国外各大机构对于我国房地产市场的操作的主要原因总结如下:
(1)套现救急。急于抛售物业以求套现的外资机构大体分为两类,一是高盛、花旗、大摩为首的欧美投行,二是瑞安、和记港陆为首的港资地产公司。前者的抛售行为主要受国际宏观经济及美国次贷危机的影响,为了修补财务表现,有必要策略性地出售一些境外资产,以快速收回资金解燃眉之急。后者的抛售行为则是回收资金以作长期投资。
(2)长期投资。德国SEB这类长期投资为主的政府型养老基金,追求的是低风险环境下持续稳定的回报。近一年半以来,国内商业地产市场还处在相对底部,许多城市的写字楼价值被低估,具有较大的升值潜力,值得长期投资。
(3)转移注意力。一旦一线城市价格触顶,可以转移投资价格尚低的二三线城市。且许多二三线城市具备独特的旅游资源,也是继续炒作的优秀题材。
(4)政府新政与美元贬值。政府为了挽救房市,出台了许多新政。这些新政无疑也为大型机构抄底我国楼市降低了成本。并且美国为了应付金融危机大量发行债券,一个直接的后果就是美元贬值,此时涉及我国房地产市场更是具有规避美元贬值的好处。
(5)国内开发商资金紧张。由于房市的不景气,国内许多开发商出现了资金链断裂。在此情况下,许多外资机构趁虚而入,企图低成本并购土地开发及房地产开发项目。
(6)买家不足。当投行抛售物业时,谁来接单成为问题。个人投资者和小型机构显然没有实力胜任。国内地产商又处于水深火热、自顾不暇的状态中。此时剩下的买者也只有外资本身了。
3 外资频繁进出我国房地产市场的原
因分析
3.1 金融危机的爆发
由美国次贷危机逐渐演变成的全球金融危机使得全球经济剧烈震荡,且发展趋势不明。在未来收益难以判断的情况下,机构投资者将会收缩经营范围,减少经营成本。并且受金融危机影响,部分投资机构自身流动性不足,为解燃眉之急而不得不撤出我国房地产市场,将回笼资金支援本部。
3.2 我国经济增长速度的放缓
受国际经济大环境的影响,我国经济增长速度已经逐渐放缓。2008年第3季度GDP增长速度滑落至9.9%,并且预期2009年GDP增长仅在9%左右。虽然未来我国宏观基本面不会发生大的变化,但是钢铁、能源、化工等重工业产业已经出现问题,第3季度出现较大面积亏损,且第4季度仍有恶化之势。这些重工业与房地产关系紧密,一荣俱荣,一损俱损。目前房地产上游产业的吃紧,也暗示了房地产市场即将到达低谷,存在着长线投资价值。
3.3 房地产业基本面健康
房地产业仍将是我国重要的经济增长点。目前基于严峻的出口形式,刺激国民经济的支柱产业(房地产业等)成为拉动内需、保持经济增长的最有效手段。随着我国政府陆续出台的一系列政策,二手房交易量已经逐渐放开。并且受新政策影响,房地产开发商只有在集群中先降价才能获得优势,后降价的开发商只会带给购房者更为浓厚的观望气氛,而不得不进行再一轮的降价。如此不久,房屋价格会迅速调整到位。外资在此阶段中,会逐渐增加仓位,试探我国房地产市场的谷底位置。
3.4 投资取向扩大与转移
外商一方面通过涉入股权投资、项目投资、物业投资来扩大投资范围,减少风险;另一方面逐渐将投资重心从住宅领域转向商业、工业等新热点。新投资的重点变为甲级办公楼、优质服务型公寓、高档酒店、高档商用物业、工业地产项目以及产权分散的住宅物业。投资对象的多样化使得外资在中国房地产市场中有了更大的生存和获利空间。同时,外资在经营领域也不断拓宽,从过去单一的房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营以及金融投资。此外,由于政府“严防楼市大起大落”和鼓励二三线城市投资态度逐渐明朗,外商投资在地域上也发生了变化。出现了从北京、上海、深圳等一线城市向南京、武汉、哈尔滨等二三线城市转移的现象。
4 外资流动对我国房地产市场的影响
外资的流入流出对我国房地产市场有一定的冲击作用。外资对我国房地产市场的投资主要分为三种:外商直接投资、资本市场投资和外资银行贷款。
外商直接投资,作为实业投资,性质较为稳定。大多数外国投资者都对中国市场有着中长期的目标,而并非单纯的投机行为。外资进入的同时也带来了国际房地产开发和管理方面的先进方法,有助于形成优质的房地产投资结构,提高其商业价值,这对于我国的发展中市场具有积极的意义。但同时,外商主要投资于高档房地产,可能造成对高档房地产的供应量增长较快,加剧房地产供求结构失衡。
股票基金等资本市场投资、外资银行贷款等房地产间接投资,作为房地产融资的渠道,由于其中热钱比例很难确定,因此可能带来的风险不容忽视。2008年,外资银行房地产信贷业务发展的非常迅猛。其中,2008年1月份房地产业位于外资银行信贷投向的第2位,而仅位于中资银行信贷的第5位。此外,从绝对额来看,外资银行1月份的房地产增量贷款额仅比中资银行少了约10亿元人民币。因此,外资信贷对房地产业的影响应引起更大关注。
总体来看,外资流动对我国房地产市场的影响主要有:
(1)外资大量流入将会影响我国政府对房地产市场的宏观调控效果。目前国家对房地产市场宏观调控的一个主要目的就是改善房地产市场的投资结构,加大中低档住宅的投资,解决百姓的住房问题。然而,外资涌入国内房地产市场的领域却多为高档住宅与商业地产,这对调控我国房地产市场的结构有一定负面影响。另外,境外资金不受货币政策的调控,通过结汇投向房地产市场,既加大了人民币的投放,也引起了银行信贷的扩张,对于货币政策和信贷政策的执行都构成了问题。
(2)外资流动会加大房地产市场的波动性。外商投资我国房地产市场,其根本原因是利益驱使。当房地产市场有利可图时,大量外资注入,市场变热。一旦经济形势和市场预期反转,外资就会撤离。此时抛售国内房产,会加剧市场恐慌,干扰国内炒家的动作意向,引起房地产市场价格更为剧烈的波动。日本地产的泡沫产生和破灭与外资的流入和撤离密不可分,需引以为鉴。
(3)外资流入会助长局部地区的房地产泡沫。外资对不同城市的参与程度不同,主要集中在经济相对发达的沿海地区和中心城市。如此集中的短期需求会助长地区内的房地产泡沫。而局部地区的房地产泡沫又会蔓延全国,对整个市场带来负面意义。
(4)外资流入增加银行信贷风险。房地产行业是一个资金密集型行业。目前,我国房地产开发投资资金的来源之中银行贷款约占20%,同时在购房过程中,商业银行住房按揭贷款资金约占购房资金的80%。因此,虽然外资涉入总量不多,但通过几十倍的银行放贷杠杆,影响将是巨大的。目前,我国房价收入比过高,部分城市已经高达10—30倍,远高于世界平均水平。在房屋价格不稳定的情况下,一旦形势变化导致收入无法偿还贷款本息,就会出现新的一轮信用危机。
(5)外资流入加大人民币升值压力。近年来,境外资金流入我国房地产市场的规模不断上升,如果将非居民持有的人民币及其黑市兑换的人民币资金计算在内,投资房地产的外资规模将更巨大。外商投资我国内地房地产市场,不仅为了获得房地产的资本增值收益,很大程度上也为了人民币汇率升值的汇兑收益。只要人民币升值预期仍被看好,境外资金就有理由继续流入以房地产市场为主的我国投资领域。这对实现我国的国际收支平衡造成一定困难,也加剧了人民币的升值压力。
5 房地产市场利用外资预测
5.1 2008年第4季度及2009年房地产利
用外资同比增长预测
在综合考虑国内外多种影响外商直接投资因素的基础上,根据截至2008年10月份的统计数据,利用多元回归法,对我国房地产利用外资的同比增幅进行了测算。主要预测结果见表1。
根据测算结果并考虑到其他修正因素,得出如下结论:
(1)受房地产投资周期性影响,2008年第4季度我国房地产利用外资有较大增幅,但与上年同期相比有所回落;
(2)2009年我国房地产利用外资将持续增长,但与2008年相比增幅放缓;
(3)1999年以后,我国房地产利用外资季度同比平均增幅约在31%。而预测2009年增速将低于这个水平,同时也表明了我国房地产市场将进入一个短暂的调整期。
5.2 我国房地产市场外资流动展望
房地产业是我国经济的支柱产业,它约占我国GDP总量的11%。2008年,受我国房地产市场供大于求的影响,部分大型城市的房屋销售出现了问题。但随着价格的不断回落,新政的陆续出台,成交量已经开始出现复苏态势。所以我国房地产市场的投资价值可以看作是短期波动,长期向好的。
我国房地产利用外资一向较为稳定,除1998年和2004年,都保持了较快速的发展趋势。然而,2007年,由于房市过热,造成了过度投资(单月同比增长60%—230%)的现象。这些先前造成的过度投资,在2008年以及未来的一段时间内要进行吸收消化。所以预测2009年房地产利用外资增幅下降是合乎情理的。
对房地产市场的投资占外商直接投资总额的比例相对稳定,且稳速下降。这是因为我国产业结构逐步向高科技、低能耗过渡之中。预计未来这一趋势将更加明显,第二产业的地位将更为重大。
受汇率影响,我国在国际分工中的比较优势短期虽然会有调整,但是长期不会有剧烈变化。随着政府逐渐明确稳定房地产市场价格的决心,外资将更多地放眼房地产市场的长线价值,而不会依旧在短期波动中寻求套利。
6 政策建议及结论
为了更好地促进房地产市场的良性发展,以及充分利用外资优化房地产市场的微观结构,可对当前政策进行适当调整。
(1)更加关注外资在我国房地产市场中的角色定位。客观评价外资流入对房地产市场的影响,单纯限制外资流入没办法从根本上解决当前我国房地产市场的问题。同时,政府更应加强对外资流入和流出房地产市场的监控力度。
(2)构建易进难出的投资体系。针对外商喜好在我国房地产市场城市间“打游击”的特性,建议构建一个易进难出的投资体系,让外商难以“流窜”式投机。如:在投资年限、税收、卖出机制上增加壁垒。
(3)严防一切可能后果。对于外资流动带给我国房地产市场的影响,政府应未雨绸缪,考虑一切不良后果,及早采用备急预案。如:外商撤资,谁来接盘?是鼓励国内地产商还是金融机构。又如:外商涌入小城市,对当地带来的冲击远大于北京、上海等大城市,是采用“限入控量”,还是采用“与国内地产商捆绑”,这些都需仔细斟酌。再比如:外资不流入房地产市场,而是大量涌入股市、期市、债市,又将如何?政府应密切关注外资流向动态,严防尚未出现的投资视角转移。
(4)规范房地产市场。房地产利用外资问题的本源依然是房地产市场。只要房地产价格稳定,外资流动就不会发生很大变化。现阶段,政府宏观调控的最主要目的是维持房地产市场价格稳定,而不再是确保投资增加。
(5)增加人民币汇率变化不确定性。人民币升值已带来许多显而易见的不利影响,政府一方面应增加人民币汇率变化不确定性,降低单向变动趋势,打击短期炒汇投资者;另一方面应减少汇率波动,控制涨跌幅度,稳定市场情绪。
(6)加快拓展国内房地产融资渠道的步伐。在国内大量居民存款得不到有效利用的情况下,过度地利用外资势必会造成国内资源浪费,也不利于国内居民财富的增加。因此,加快国内房地产基金信托的发展步伐,以使广大的中小投资者能直接投资于房地产业是减小境外资金对国内房地产业冲击的一个重要途径。
